Nous pouvons découper la loi 141 en 5 étapes:
- Les fiches de référence
- Les améliorations privatives
- Le Registre des améliorations privatives
- La valeur assurable (valeur de reconstruction)
- Le Fond d’auto-assurance
Sommaire
Cette loi vient impacter de façon majeure les syndicats de copropriété. C’est pourquoi il est important que les administrateurs et/ou gestionnaires de copropriété procèdent à sa mise en oeuvre dès que possible (date d’échéance : le 15 avril 2022). Le syndicat devra prévoir une mise à jour annuelle (améliorations privatives).
En résumé, la loi 141 redistribue les responsabilités en matière d’assurance. Comme vous le savez, le syndicat doit être assuré pour les parties commues de la copropriété, mais depuis l’entrée en vigueur de cette loi (13 juin 2020), le syndicat doit avoir également une couverture d’assurance pour les parties privatives tels qu’elles étaient à l’origine. La base des unités privatives fait référence généralement aux condos types ou modèles que promoteur offrait à la vente, sans extras ni options.
1. Fiches de référence
Les syndicats de copropriété ont l’obligation de décrire les parties privatives de leur immeuble afin d’en informer l’assureur du syndicat. Ainsi, les syndicats doivent produire ou faire produire des fiches de référence (document légal reconnu pour décrire les parties privatives de la copropriété). Le nombre de fiches de référence est défini selon le nombre de modèle d’unité différent que l’on retrouve dans l’immeuble; (par exemple, une copropriété ayant des 4 ½, des 5 ½ sur 2 étages et des unités de type Loft aura 3 fiches de référence).
Les fiches de référence décrivent essentiellement les matériaux, les équipements, les accessoires et surtout les finitions appliquées dans chacune des pièces ainsi que la quantification des composantes qui caractérisent l’unité de base et des photos pour fournir une vue d’ensemble. La fiche de référence doit être précise puisqu’elle servira à reconstruire en cas de sinistre.
Les fiches de référence doivent être signées par deux (2) administrateurs et adoptées par un vote tenu lors d’une assemblée générale de la copropriété. Par la suite, le syndicat doit remettre à chacun des copropriétaires la fiche de référence correspondante à son unité.
2. Améliorations privatives
Par la suite, les copropriétaires doivent identifier leurs améliorations privatives à partir de la fiche de référence correspondante à leur unité. C’est ici que l’on doit prendre conscience de l’importance des fiches de référence, car c’est à partir de celles-ci que les copropriétaires identifieront leurs améliorations privatives. Ainsi, le syndicat à la responsabilité d’avoir des documents légaux (fiches de référence) clairs et précis afin d’éviter ou risquer d’induire en erreur ses copropriétaires.
Notez que les copropriétaires sont les seuls responsables des améliorations privatives présentes dans leur unité. De plus, les copropriétaires qui ont acheté des unités déjà restaurées ont (par défaut) endossé les améliorations effectuées par les copropriétaires précédents. Une amélioration privative peut être : une option prise à la construction, des extras pour une qualité supérieure des matériaux et des ajouts à l’unité de base.
Les copropriétaires devront produire ou faire produire leur liste d’améliorations privatives. Ils doivent les identifier, les décrire et, si possible, établir la valeur de remplacement de leurs améliorations privatives en comparant avec la fiche de référence reçue.. Bien que cela ne soit pas une obligation légale, la valeur estimée d’une amélioration privative devrait idéalement être accompagnée de pièces justificatives (généralement une facture et quelques photos).
La valeur estimée des améliorations privatives doit représenter la valeur de l’amélioration moins la valeur de l’item d’origine remplacé. L’assureur du copropriétaire couvre ses améliorations privatives pour l’excédent de valeur. Par exemple, prenons un plancher qui doit être remplacé dû à un dégât d’eau. Ce plancher qui été à l’origine du flottant a été remplacé par du bois franc. Ainsi, en cas de sinistre, l’assureur du syndicat assumera le coût du plancher d’origine (flottant) et l’assureur du copropriétaire assumera la différence de valeur entre le flottant et le bois franc.
Un service d’aide aux copropriétaires est disponible pour les accompagner dans le processus des améliorations privatives.
Quelle est la responsabilité du syndicat en rapport aux améliorations privatives?
Pour les copropriétaires qui n’auront pas produit de liste d’améliorations privatives, nous recommandons que le syndicat leur envoie une lettre les informant qu’en cas de sinistre, le syndicat ne peut être tenu responsable des conséquences, des charges et des pertes encourues dû à l’omission de ses copropriétaires.
3. Registre des améliorations privatives
Nous recommandons aux syndicats qu’ils maintiennent un registre des améliorations privatives de la copropriété qu’ils mettront à jour annuellement. Rappelons que le syndicat a également la responsabilité, en vertu de certaines dispositions du Code Civil, de s’assurer que les améliorations apportées dans les unités par les copropriétaires n’altèrent pas le risque du bâtiment. Ainsi, tous travaux qui touchent à l’électricité, l’eau et le feu doivent être effectués par des professionnels reconnus (électriciens, plombiers, préventionnistes incendie).
Par le registre, le syndicat s’assure de la bonne pratique des modifications apportées aux unités ainsi que la qualité/conformité des installations. Par le registre, le syndicat démontre à son assureur qu’il contrôle son risque au niveau des améliorations privatives.
4. Valeur assurable (coût de reconstruction)
Par ailleurs, le syndicat doit faire évaluer, à tous les 5 ans, la valeur de reconstruction de la copropriété (aussi appelée la valeur assurable). Seuls les évaluateurs agréés peuvent produire et signer ce type de rapport d’évaluation. Il est recommandé de transmettre une copie de ce rapport à l’assureur du syndicat.
5. Fonds d’auto-assurance
Le syndicat a obligation légale de constituer un fond d’auto-assurance dans ses réserves financière. Ce fond doit être équivalant au montant de la plus haute franchise d’assurance du syndicat, en négligeant les primes d’inondation et de tremblements de terre. Ce fond servira, en cas de réclamation, à payer la franchise d’assurance.