L'échéance de 2028
La Loi 16, adoptée en 2019, a modernisé le droit de la copropriété divise au Québec. Ses mesures sur le fonds de prévoyance, le carnet d'entretien et l'attestation attendaient toutefois un règlement. Celui-ci a été publié dans la Gazette officielle le 30 juillet 2025 et est entré en vigueur le 14 août 2025.
Les copropriétés existantes ont jusqu'au 14 août 2028 pour obtenir leur premier carnet d'entretien et leur première étude du fonds de prévoyance conformes au règlement.
Le carnet d'entretien
Le carnet est le manuel de l'immeuble. Il contient l'inventaire des parties communes et des équipements dont le syndicat assure l'entretien, l'état et la durée de vie restante de chaque composante, le plan des réparations majeures et des remplacements sur 25 ans avec l'année prévue, ainsi que la liste des travaux réalisés avec leur date et leur coût.
Une visite des lieux est obligatoire lors de son établissement et de chaque révision. Le conseil d'administration doit le mettre à jour au moins une fois par année, et il doit être révisé par un professionnel au moins tous les 5 ans.
L'étude du fonds de prévoyance
L'étude s'appuie sur le carnet d'entretien. Elle recommande le montant que le fonds doit contenir au début de chaque année et les sommes à y verser pour payer les travaux prévus. Le conseil doit obtenir une nouvelle étude tous les 5 ans.
Une fois produits, le carnet et l'étude doivent être rendus disponibles aux copropriétaires dans les 60 jours, ou avant l'assemblée annuelle si elle a lieu plus tôt.
Qui peut les produire
L'étude du fonds de prévoyance doit être produite par un membre de l'Ordre des ingénieurs, de l'Ordre des architectes, de l'Ordre des technologues professionnels, de l'Ordre des évaluateurs agréés ou de l'Ordre des comptables professionnels agréés. Le carnet d'entretien peut être produit par les mêmes professionnels, à l'exception des comptables. Dans les deux cas, la personne ne doit avoir aucun lien avec la copropriété ou ses occupants.
Les experts de HEVO sont membres d'un ordre professionnel et n'ont aucun lien avec les copropriétés qu'elle accompagne.
Les cotisations au fonds
Le conseil doit fixer les sommes à verser au fonds dans les 30 jours suivant l'assemblée annuelle, en se basant sur l'étude. Si le fonds est insuffisant, les cotisations doivent être ajustées pour le renflouer en 10 ans au maximum.
Petites copropriétés
La révision du carnet peut se faire aux 10 ans plutôt qu'aux 5 ans si l'immeuble remplit les trois conditions suivantes : il compte au plus 8 parties privatives (rangements et stationnements exclus), aucune de ses parties communes ne se trouve à l'intérieur d'un bâtiment, et il compte au plus 3 étages entièrement hors sol. L'étude du fonds de prévoyance reste exigée aux 5 ans.
Copropriétés neuves
Pour une copropriété nouvellement constituée, c'est le promoteur qui doit remettre le carnet et l'étude au syndicat, dans les 30 jours suivant l'assemblée de transition. Avant l'obtention de la première étude, les versements au fonds correspondent à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l'immeuble.
L'attestation lors d'une vente
Lorsqu'un copropriétaire vend son unité, le syndicat doit lui remettre une attestation sur l'état de la copropriété dans les 15 jours suivant sa demande. Elle résume notamment la situation du fonds de prévoyance, les cotisations des trois dernières années, le budget, les assurances, les sinistres, les travaux prévus et les litiges. Un modèle est proposé par la Société d'habitation du Québec, mais son usage est facultatif.
Par où commencer
- Vérifiez la date et l'auteur de votre dernière étude et de votre carnet, s'il y en a.
- Rassemblez la déclaration de copropriété, le solde du fonds, le budget et l'historique des travaux.
- Demandez une offre de service, et parlez-en aux copropriétés voisines : regrouper les mandats permet des économies d'échelle.
- Planifiez la visite et la production pour présenter les résultats avant votre assemblée annuelle.
- Fixez les cotisations dans les 30 jours suivant l'assemblée, puis mettez le carnet à jour chaque année.
Ce guide résume les obligations à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Sources : Gouvernement du Québec (Québec.ca), Code civil du Québec, art. 1068.1, 1070.2 et 1071, et décret 991-2025.