Article publié le 24 septembre 2024. Les dates d'échéance mentionnées sont celles prévues à la Loi 141 au moment de sa mise en œuvre.
Nous pouvons découper la Loi 141 en cinq étapes : les fiches de référence, les améliorations privatives, le registre des améliorations privatives, la valeur assurable (valeur de reconstruction) et le fonds d'autoassurance.
Sommaire
Cette loi a un impact majeur sur les syndicats de copropriété. C'est pourquoi il est important que les administrateurs et les gestionnaires de copropriété procèdent à sa mise en œuvre dès que possible (date d'échéance : le 15 avril 2022). Le syndicat devra aussi prévoir une mise à jour annuelle des améliorations privatives.
En résumé, la Loi 141 redistribue les responsabilités en matière d'assurance. Le syndicat doit être assuré pour les parties communes de la copropriété, mais depuis l'entrée en vigueur de cette loi le 13 juin 2020, il doit également avoir une couverture d'assurance pour les parties privatives telles qu'elles étaient à l'origine. La base des unités privatives fait généralement référence aux condos types ou modèles que le promoteur offrait à la vente, sans extras ni options.
1. Fiches de référence
Les syndicats de copropriété ont l'obligation de décrire les parties privatives de leur immeuble afin d'en informer leur assureur. Ils doivent donc produire ou faire produire des fiches de référence, le document reconnu pour décrire les parties privatives de la copropriété. Le nombre de fiches dépend du nombre de modèles d'unités différents dans l'immeuble : par exemple, une copropriété qui compte des 4 ½, des 5 ½ sur deux étages et des lofts aura trois fiches de référence.
Les fiches de référence décrivent essentiellement les matériaux, les équipements, les accessoires et surtout les finitions de chacune des pièces, ainsi que la quantification des composantes qui caractérisent l'unité de base, avec des photos pour donner une vue d'ensemble. La fiche doit être précise, puisqu'elle servira à reconstruire en cas de sinistre.
Les fiches de référence doivent être signées par deux administrateurs et adoptées par un vote lors d'une assemblée générale. Le syndicat remet ensuite à chaque copropriétaire la fiche correspondant à son unité.
2. Améliorations privatives
Les copropriétaires doivent ensuite identifier leurs améliorations privatives à partir de la fiche de référence de leur unité. C'est là qu'on mesure l'importance des fiches : c'est à partir d'elles que les copropriétaires identifient leurs améliorations. Le syndicat a donc la responsabilité de fournir des documents clairs et précis, pour éviter d'induire ses copropriétaires en erreur.
Les copropriétaires sont les seuls responsables des améliorations privatives présentes dans leur unité. Ceux qui ont acheté une unité déjà rénovée ont, par défaut, endossé les améliorations faites par les propriétaires précédents. Une amélioration privative peut être une option prise à la construction, un extra pour des matériaux de qualité supérieure ou un ajout à l'unité de base.
Les copropriétaires doivent produire ou faire produire leur liste d'améliorations privatives : les identifier, les décrire et, si possible, établir leur valeur de remplacement en les comparant à la fiche de référence. Sans que ce soit une obligation légale, la valeur estimée devrait idéalement être appuyée de pièces justificatives, généralement une facture et quelques photos.
La valeur d'une amélioration représente sa valeur moins celle de l'élément d'origine remplacé. L'assureur du copropriétaire couvre l'excédent. Prenons un plancher flottant d'origine remplacé par du bois franc, puis endommagé par un dégât d'eau : l'assureur du syndicat assume le coût du plancher d'origine, et l'assureur du copropriétaire, la différence entre le flottant et le bois franc.
Un service d'aide aux copropriétaires est offert pour les accompagner dans cette démarche. Pour ceux qui n'auront pas produit de liste, nous recommandons que le syndicat leur envoie une lettre les informant qu'en cas de sinistre, il ne pourra être tenu responsable des conséquences, des charges et des pertes découlant de cette omission.
3. Registre des améliorations privatives
Nous recommandons aux syndicats de tenir un registre des améliorations privatives, mis à jour chaque année. Le syndicat a aussi la responsabilité, en vertu du Code civil, de s'assurer que les améliorations apportées par les copropriétaires n'augmentent pas le risque du bâtiment. Tous les travaux qui touchent l'électricité, l'eau ou le feu doivent donc être effectués par des professionnels reconnus.
Le registre permet au syndicat de s'assurer de la qualité et de la conformité des modifications apportées aux unités, et de démontrer à son assureur qu'il contrôle son risque.
4. Valeur assurable (coût de reconstruction)
Le syndicat doit faire évaluer, tous les cinq ans, la valeur de reconstruction de la copropriété, aussi appelée valeur assurable. Seuls les évaluateurs agréés peuvent produire et signer ce type de rapport. Il est recommandé d'en transmettre une copie à l'assureur du syndicat.
5. Fonds d'autoassurance
Le syndicat a l'obligation de constituer un fonds d'autoassurance. Ce fonds doit être équivalent à la franchise la plus élevée prévue au contrat d'assurance du syndicat, sans tenir compte des franchises pour inondation et tremblement de terre. Il sert à payer la franchise en cas de réclamation.